Версия для печати

Управление многоквартирными жилыми домами Рубрика: Управление многоквартирными жилыми домами На вопросы отвечает Константин Маркелов, Профессиональный управляющий в сфере жилищного хозяйства. Основы управления многоквартирным домом. Как выбрать способ управления домом? Управление управляющими организациями. За что и как платят собственники? Коммунальные услуги, Нормативы, Тарифы, Ответственность. На эти и многие другие вопросы готов ответить Константин Маркелов.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

ольга 03.03.2014
нас отапливают смолой , отходами производства. А оплату берут как за мазут. Законно ли это.

Здравствуйте!
Тариф на тепловую энергию относится к так называемым регулируемым тарифам. Утверждение регулируемых тарифов - компетенция уполномоченных органов, в данном случае таким органом является служба по тарифам Иркутской области, тел 24-06-62. Если в составе тарифа была утверждена цена на мазут, а на самом деле используется что-то другое, то, наверное, это нарушение. Обратитесь в упомянутую структуру, проведут проверку, если факты подтвердятся, примут соответствующие меры. Следует иметь в виду, что в силу различных причин, (замораживание тарифов, отвратительная платежная дисциплина потребителей и др.) деятельность таких котельных по большей части убыточна и они ищут разные лазейки, чтобы хоть как-то выжить. Не могу не предупредить Вас о связанных с этим возможных последствиях.

Елена 03.03.2014
Здравствуйте.Законны ли наши требования.Мы просим наше руководство ЖКХ , отрегулировать подачу теплоносителя на наш дом так, чтобы расход на 1кв. м.жилой площади был в среднем равен расходу в других пятиэтажных домах нашего поселка. Потому как из-за неравномерной подачи теплоносителя в дома мы, собственники и жильцы дома, по показаниям индивидуального прибора учета тепла вынуждены платить большой перерасход по сравнению с другими собственниками в остальных 5- этажных домах.

Добрый день!
Ваши требования вполне законны. Проведение мероприятий по энергосбережению - одна из обязанностей управляющей организации. На самом деле отрегулировать подачу теплоносителя большой сложности не представляет, но причина может быть и не в этом. Возможно, неисправен общедомовой прибор учета, отсутствует изоляция трубопроводов и т. п. В любом случае добивайтесь устранения причин повышенного расхода тепла.

Елена 03.03.2014
Здравствуйте! Константин, это проблема врят ли решиться в мой адрес злоба, ненависть, хотя в этом случае я потерпевшая сторона. Сложно сносить одному человеку напор злобы, энергетически. По договору участия в долевом строительстве нигде не указано, что помещение находиться под тепловым узлом, меня заведома обманули продав такое жилье. Даже если я ознакомилась бы со строительным проектом, врят ли что то и поняла из него я не строитель.. В данном случае считаю раз ждом принят УК она все равно влияет на все, обслуживает данное оборудование. И они напрямую должны быть заинтересованы, так как явно оборудование неисправно пока есть гарантия от застройщика 5 лет. выяснилось что услуги подаются теплоэнерго с большим давлением, с которым данное оборудование не справляется. УК на застройщика, застройщик на УК мол оборудование сломали. А я живу у порога! Стоимость квартиры как у всех в доме, счиьтаю теперь она явно снизиться в связи с таким соседством.

Еще раз здравствуйте! К предыдущему ответу: Обратитесь в коллегию адвокатов, или в юридическую консультацию, найдите хорошего юриста и идите в суд. Попутно пишите жалобы во все инстанции. Под лежачий камень вода не течет. К сожалению, в нашей стране основополагающий принцип - "спасение утопающих дело рук самих утопающих". И если можно, огласите название вашей управляющей организации. Город должен знать своих героев.

андрей 02.03.2014
добрый день!.В доме 1 зеркальном в первомайском стоят на отопительных радиаторах устройства INDIV для распределения тепловой энергии.Когда дом сдавали в Восток центре сказали что за отопление будем платить по этим приборам,но УКомпания Новые кварталы заявила,что у вас в квартире проходят стояки не отключаемые,хотя радиаторы регулируемые-в связи с чем оплата будет производится от площади квартиры.Разъясните пожалуйста.

Здравствуйте, Андрей!
Скорей всего, Вам отвечали не совсем компетентные сотрудники управляющей организации, т. к. собственно отключение стояков к данной истории отношения не имеет. На мой взгляд, имелось в виду то, что распределители тепла, установленные на радиаторах, не учитывают тепло, отдаваемое стояками. Это так, но в случае с распределителями, температура в помещении учитывается в формуле расчета потребленной тепловой энергии. Общие принципы начисления оплаты по показаниям распределителей регламентированы в Постановлении Правительства РФ № 354.
Надо сказать, что индивидуальные приборы учета тепла, распределители - это пока экзотика, с которой никто не хочет связываться. Почему? Об этом я писал в одном из предыдущих ответов.

http://ru.heating.danfoss.com/Content/3F057262-BE19-4DBA-803B-F7B275576D45_MNU17527945_SIT130.html
по ссылке можете посмотреть методику расчета потребления тепла каждой квартирой (МДК 4-07.2004)

Ирина 28.02.2014
Здравствуйте, Константин! Помогите, пожалуйста, разобраться в сложившейся ситуации:
Я являюсь собственницей двух квартир одного жилого комплекса, но в разных (соседних) блок-секциях. В Приложениях к Договору управления многоквартирным домом на разные квартиры тариф платы на управление и содержание жилого фонда МКД одни и те же наименования статей затрат, но конечная сумма разная. Разнятся статьи Содержание инженерных сетей, эл сетей, конструктивных элементов здания. Причем, стоимость выше в блок-секции, которая меньше размером, в ней находится 7 квартир на этаже, причем все квартиры - однокомнатные, в блок-секции где тоже 7 квартир на этаже, но квартиры двух- и трех- комнатные плата за 1 м3 ниже. Почему? Ведь и площадь подъезда, и самой блок-секции меньше. Так же тариф в квартирах меньшей площади больше тарифа квартир большей площади в одной и той же блок-секции. Почему? И правомерна ли такая дифференциация?
Спасибо.

Добрый день, Ирина!
Проблема в том, что Вы, как и многие, начинаете разбираться с конца, хотя по закону должно быть наоборот. Сначала вам должны представить на обсуждение договор управления, все расчеты, всё обосновать, и уже затем, задав все вопросы, всё поняв и прояснив для себя, вы утверждаете условия договора и размер оплаты за содержание и ремонт решением общего собрания. Тогда бы у Вас и вопросов не возникало. А на самом деле получается так, что Вы увидели непонятно откуда взявшиеся цифры, и пытаетесь разобраться, откуда они нарисовались. Вообще, что касается начислений, размера оплаты за содержание и ремонт общего имущества (жилищных тарифов), сложно что-то говорить не видя цифр, не зная всей предыстории и особенностей тарифообразования в конкретном доме. В первую очередь желательно знать, как эту ситуацию видит ваша управляющая организация. Задайте им эти вопросы, может быть ответы Вас и устроят. Лучше в письменном виде, все устные претензии и ругань не более, чем сотрясение воздуха. Вообще размер оплаты по каждому дому может быть разным, более того, в идеале он и должен быть разным, ведь двух совершенно одинаковых домов, также, как и людей, нет. Сегодня даже термин всё чаще стал применяться в отношении жилья: "адресное ценообразование". Обычно в рамках одного жилого комплекса применяется единый размер оплаты, но это не значит, что так оно обязательно и должно быть.

Елена Глушакова 28.02.2014
Уважаемый Константтин, надеюсь на вашу посильную консультацию!
Приобрела однокомнатную квартиру в ЗАО СК Горстрой летом 2013г., по договору участия в долевом строительстве. Как все проводила ремонтные работы, дождалась начала отопительного сезона, у нас это конец сентября вышло. После подачи в квартире появился сильнейшим шум от оказавшего под жилой комнатой теплового пункта, квартира на первом этаже. Обратилась 26.09.2013г. с заявлением к застройщику, однако ответа не последовало письменного. Устно отвечали докажите, приходили с комиссией по другому вопросы наличие шума игнорировали. Ссылались также, что дома переданы УК Северной. Обратилась в роспотребнадзор Иркутской области, только в ноябре 2013г. в моей квартире были проведены замеры шума, показавшие превышение шума санпин нормам. УК было вынесено постановление устранить шум, они обратились к застройщику который покрыл потолок стекловатой и гипсокартоном, все в щелях где стояки вообще отсутствует материал. УК отчиталась Роспотребнадзору шум устранен. Шум так и присутствует. Были написаны претензии с просьбой устранить шум в УК компанию, однако ответы были ничего сделать не можем, направлены претензии от них уже застройщику. Время шло, действий на устрание нет. , компания Горстрой молчала, мною повторно была написана претензия застройщику, после продеденных замеров уже со стороны застройщика сделанный 27.01.14, также был разговор с руководителем ЗАО СК Горстрой Кузаковым Н.Н., была надежда что развитая компания с таким количеством обьектов, устранит шум в кратчайшие сроки однако услышала в ответ - " Все по проекту, и принято Строительным надзором". На протяжениии пяти месяцев бирократическая машина, инстанции, заявление - я продолжаю жить в таких условиях. Два дня назад работники Горстроя заменили деталь Теплового оборудования и гул стал еще сильнее, сейчас нахожусь на больничном нет сил, не могу спать , переместилась к входной двери, несмотря на физическое состояние. Больше не могу проживать в данной квартире. Могу я отказаться от уплаты коммунальных услуг на основании того, что мер по моим претензиям не принято шум не убран квартира не соответствует Саннормам, сама на время судебного разбирательства которое считаю в данной ситуации неизбежно, снять другое жилье чтобы я могла нормально отдыхать, работать чтобы содержать себя. В дальнейшем включить траны на аренду сьемного жилья в иск к застройщику. Жду вашего ответа и надеюсь на помощь, с уважением Елена!

Здравствуйте, Елена!
Не повезло Вам, прямо скажем, и я Вам сочувствую. Никому не пожелал бы испытывать такое. То, что ваша УК не помогает вашему горю, не очень хорошо её характеризует. Судя по всему, в тепловом узле проблема с насосом, шум от которого передается по трубопроводам. Вопрос, в принципе, решаемый, мы сталкивались с такими случаями, но до конца шум убрать так и не удавалось, жители уже просто начинают прислушиваться и шум этот их просто преследует. Но это не Ваша проблема, конечно, Вы правы, если до не очень заинтересованных лиц достучаться не удастся, вероятно придется решать вопрос в суде, рекомендую Вам обратиться к хорошему юристу. В случае победы в суде, есть все шансы возместить судебные издержки. От оплаты за коммунальные услуги отказаться Вы вряд ли сможете, если претензий к собственно коммунальным услугам у Вас нет. Шум из подвала и качество коммунальных услуг это две разные истории и каждый должен отвечать за своё. Что я могу Вам посоветовать? Могу лишь пожелать, чтобы уровень шума от теплового узла, передаваемый в Вашу квартиру, троекратно отдавался в головах ваших управленцев, застройщика и контролирующих органов, без выходных и праздников до полного его устранения. Удачи Вам, терпения и выдержки.

мельников юрий 27.02.2014
Проживаем в молодежном муниципальном образовании Иркутского района, для содержания общего имущества создано ТСЖ Молодежное, которое существует на членские взносы. Мы лишены возможности контролировать расходование наших денег так как ТСЖ не предоставляет смету расходов и отказывается выписывать счета и предоставлять акты выполненных работ. Соответствуют ли действующему законодательства действия ТСЖ в отказе выписывания счетов и предоставления актов выполненных работ??

Добрый день, Юрий!
ТСЖ - юридическое лицо, никаким особым статусом не располагает и по большей части обязано выполнять требования российских законов на общих основаниях. Жилищные отношения в ТСЖ регламентируются ЖК РФ, бухгалтерия руководствуется правилами бух. учета. Если собственник помещения в составе ТСЖ - юрлицо, то и счет-фактуры и акты оформляются как положено. В части финансовых взаимоотношений с членами ТСЖ, к. т. смет на год, размера членских взносов, и т. д., давайте посмотрим ЖК:
Ст. 144 Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Ст. 145
1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания ... относятся:
1) внесение изменений в устав...
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии... и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества...
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
Таким образом все эти вопросы должны решаться только решением общего собрания.
Видите, какие неограниченные права вам даны? Так что основной принцип в ТСЖ и ЖСК "Помоги себе сам". Я уже говорил в предыдущем ответе, что контролирующие органы неохотно связываются с товариществами и кооперативами. Считается, что вы сами можете урегулировать любой вопрос общим собранием.
Еще одна часть вопроса осталась. Должны ли выписывать счета и акты выполненных работ, если вы не юрлицо? Платежные документы выставлять должны (опять же ЖК нам в помощь):
Ст 155 п. 2. "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен ...решением общего собрания членов товарищества собственников жилья",
Акты выполненных работ в этом случае не предусмотрены. Помню, один деятель вносил предложение принять закон, по которому квартплата вносится только после подписания акта выполненных работ. Вот и представьте, что в обслуживании у управляющей организации 20 - 30 тысяч лицевых счетов. Она акты за один месяц будет подписывать всю оставшуюся жизнь.

Надежда 25.02.2014
Добрый вечер! 1.Сколько стоит кв.метр? 2. Если часть денег материнский капитал. Мой кон.номер 8 914 841 74 62 или zirzhip@mail.ru

Здравствуйте!
Прошу прощения, но я не понял, о чем Ваш вопрос. Какой кв. метр? И при чем здесь материнский капитал?

Наташа 25.02.2014
Прочитала на форуме, что у жильцов существуют проблемы с пломбировкой счетчиков, т.к. счетчики стоят в квартирах от застройщика, а паспортов на них нету, поэтому пломбировать нельзя, тогда вопрос
Зачем делать двойную работу, ведь жильцам придётся снова покупать оборудование, но уже с паспортом .
Существует альтернатива?

Добрый день, Наташа!
Не думаю, что изначально подразумевалась двойная работа. Когда счетчики устанавливали, паспорта на них были. Видимо, в последствии их кто-то утерял. Халатность, не более того, может быть кого-то увольняли, забрал паспорта или выбросил, чего теперь гадать? Нельзя назвать такую ситуацию распространенной, редко, но бывает. Вообще-то паспорта должны были передать вам при подписании актов. Отсутствие паспортов это почти то же самое, что отсутствие счетчиков, должны были или паспорта отдать, или счетчики заменить за счет виновника. На самом деле сами эти паспорта не очень-то и важный документ, единственная их ценность - указание даты поверки, от которой исчисляется межповерочный интервал. Если бы УК была от застройщика, полагаю, что на отсутствие паспортов просто закрыли бы глаза. Да и сторонняя УК могла бы пойти навстречу, в качестве альтернативы попытайтесь договориться с управляющей организацией, в конце концов не ваша вина. Если не получится, то счетчики придется менять. Знаю случай, когда одна УК потеряла паспорт на общедомовой прибор учета тепла и ГВС. Для восстановления паспорта два раза направляли сотрудника в командировку в Москву. После восстановления оригинальный паспорт нашелся. В столе лежал.

Сергей Петрович, мк-н Юбилейный 25.02.2014
Константин, здравствуйте!
Как Вы относитесь к такому способу управления многоквартирным домом, как ТСЖ?
Зачастую ТСЖ пропагандируют, как чуть ли не панацею для достижения "коммунального рая" в отдельно взятом доме. Но в реальности не всегда все так хорошо, как это может показаться на первый взгляд. Общался с жителями одного ТСЖ, которые по их словам устали от произвола своего председателя и поборов за разгого рода услуги.
Нам предлагают создать ТСЖ в своем доме, но мы пока не решили стоит это делать или нет.
Прада ли, что в ЖК внесена поправка, которая запрещает создавать ТСЖ в которое входило бы несколько домов и что ТСЖ нужно создавать в каждом отдельном доме?
На какие вопросы Вы хотели бы обратить внимание собтвенников, прежде чем переходить к управлению домом посредством ТСЖ и какие минусы могут быть этом случае?

Здравствуйте, Сергей Петрович!
Отвечать на Ваш вопрос можно долго, но нет такой возможности, поэтому постараюсь покороче. Сам был председателем правления ТСЖ в 2007 - 2009 г.г. и что это такое, знаю неплохо. По моему мнению, сравнивать два способа ТСЖ и УО с точки зрения - этот хороший, а тот плохой, не совсем правильно. У каждого есть свои достоинства и свои недостатки, но главное, при равных прочих условиях, заключается не в самом способе управления, (между ТСЖ и УО большой разницы-то и нет) а в людях, которые управляют процессом, в том, зачем эти люди пришли, какая цель перед ними стоит. Раньше я идеализировал ТСЖ, но со временем, как говорится, чем больше стал узнавать людей, тем больше стал любить собак. Большинство товариществ работают эффективно и жители довольны, но тем не менее злоупотребления в ТСЖ и ЖСК встречаются часто, при этом контролирующие органы стараются не связываться с этими структурами. В этом плане нередко соответствующие достоинства ТСЖ превращаются в недостаток. Логика простая: "Вы создали свое маленькое государство, со своей властью (правление, председатель), контролирующим органом (ревизионная комиссия), высшим органом управления (собрание), возможностью эту власть переизбирать и избираться в неё. И что ж вы теперь жалуетесь? Разбирайтесь сами." И с этим трудно не согласиться.
Кроме того, и это также один из важнейших факторов, которые надо учитывать – экономическая составляющая. Прежде чем создавать товарищество, надо посчитать, хватит ли средств на организацию деятельности по обслуживанию дома. Допустим, у вас четырехподъездная пятиэтажка. Общая площадь всех квартир 4000 квадратных метров. Средний размер оплаты за содержание и ремонт таких домов в Иркутске 17 руб./кв. м. Таким образом, вся ваша доходная часть при 100 % собираемости, составит 4000 х 17 = 68 000 руб. За эти деньги вам надо будет нанять бухгалтера, сантехника, электрика, дворника, уборщицу в подъезды, оплачивать работу председателя правления, (членов правления на ваше усмотрение), платить налоги, закупать материалы и инвентарь и многое другое, не буду перечислять. Кроме того, из этих же средств вам надо оплатить коммунальные ресурсы за тех, кто не платит квартплату. Из этих же средств вы оплатите сверхнормативные ОДН. Вот и посчитайте, хватит ли денег. Другое дело, если ваш дом включает две – три пятнадцатиэтажных блок-секции, и есть что сдать в аренду (подвалы, фасады под рекламу). В этом случае ситуация будет совсем иная. Если совсем уж вкратце, то это две вещи, которые следует учесть в первую очередь.
Вы правы, в 2011 году в ЖК РФ были внесены поправки о том, что ТСЖ может быть создано только в одном доме или в нескольких домах в случае, если количество квартир в сумме не превышает 30. Эти поправки были пролоббированы противниками ТСЖ, как способа управления. Не о том речь, для чего это было сделано, но цели достичь по большей части удалось: процесс создания ТСЖ резко затормозился, т. к. ТСЖ в одном доме в большинстве случаев экономически не состоятельны. Теме ТСЖ я посвятил большую часть книги «Жилищное хозяйство. Управление и самоуправление», изданной в 2010 году. Если интересуетесь вопросом более подробно, посмотрите.

25.02.2014
Добрый день уважаемый Константин!
Если не ошибаюсь, год-два назад в администрации г. Иркутска, был создан отдел жилищного контроля. По сути этот отдел так или иначе дублирует функции службы жилищного контроля.
На Ваш взглдя, увеличение числа чиновников дублирующих друг друга это эффективная мера или всего лишь имитация деятельности?
Вроде бы число разных контролирующих органов растет, а положеним дел в ЖКХ не довольны как жители, так руководители Управляющих организаций,
По Вашему мнению, какие необходимые меры нужно принять в первоочередном порядке, что бы исправить положение в этой сфере. И могут ли эти меры отразиться на конечную плату за жилье для обычных граждан. Ведь ни для кого не сектрет, что за любые изменения кто то должен платить.

Добрый день!
Очень ёмкий вопрос Вы задаете, но в рамках этой конференции ответить я смогу только поверхностно. Вы не ошибаетесь, органы так называемого муниципального контроля созданы по всей стране, в соответствии с очередными поправками в ЖК РФ. К слову, с 2005 года вышло 34 федеральных закона о внесении поправок в ЖК РФ. За этот же период количество недовольных ЖКХ увеличилось вдвое. О чем это говорит? Да о том, что сама основа не работает, и сколько изменений не вноси, ничего они по большому счету изменить не способны.
Мы постоянно слышим о том, что надо усилить контроль за деятельностью управдомов? Хорошо, давайте, посмотрим. На сегодняшний день деятельность управляющих организаций контролируют:
Прокуратура
Служба государственного жилищного и строительного надзора (жилинспекция)
Служба по тарифам
Роспотребнадзор
Ростехнадзор
Пожарный надзор
Общественный контроль
Советы домов
Саморегулируемая организация
Муниципальный контроль
Теперь вот сообщают, что в Подмосковье Роспотребнадзор с Жилинспекцией создают объединенную структуру, т. к. по отдельности у них якобы мало полномочий.
Так что одной больше, одной меньше, что это изменит?
На мой взгляд, конечно, это имитация деятельности, обусловленная непониманием власти, что делать. А откуда возьмется понимание, если никто не может сказать, а в чем, собственно, заключается конечная цель всего этого театра абсурда под названием «Реформа ЖКХ»? Вот и наблюдаем какие-то хаотичные метания, направленные на заигрывание с населением, да имитацию бурной деятельности. Создан отдел муниципального контроля в бывшем Комитете по ЖКХ (ныне комитет по городскому обустройству) и в каждом округе по отделу. Чем они занимаются? Проводят проверки и передают материалы в Жилинспекцию. Попросту говоря, разгружают Жилинспекцию. При таком раскладе скоро надо будет создавать дополнительную службу контроля, которая будет разгружать муниципальный контроль. И так до бесконечности. Только вот чем больше контролеров, тем почему-то больше недовольных функционированием системы ЖКХ, причем как потребителей, так и исполнителей, это вы правильно заметили. Я бы обратил внимание на две вещи, а выводы пусть каждый делает для себя сам. Ко мне часто обращаются с вопросом пенсионеры: "Когда кончится этот бардак в ЖКХ?! Сколько можно терпеть, квартплата 3 тысячи!" Но никто не обратился с вопросом: «Почему у нас такая мизерная пенсия!? Как на это можно жить?».
И второе, я уже об этом писал в ответе на один из предыдущих вопросов. Объем обязательств УО существенно превышает финансовое обеспечение этих обязательств (деятельность управдома регламентируют более 400 нормативно-правовых актов). Таким образом, создаются все условия для того, чтобы управдом не мог выполнить возложенных на него обязанностей. За невыполнение обязательств, предусмотрены штрафные санкции. Сегодня минимальный штраф 40 тыс. руб. Штрафы оплачиваются из и без того скудных средств, оплаченных жителями в квартплате. В итоге денег еще меньше, жалоб и штрафов еще больше. В прошлом году жилинспекция собрала 28 млн. руб. штрафов. То есть 28 млн. квартплатных денег, предназначенных для ремонта домов, ушли в бюджет. Получается такой замкнутый порочный круг. А ведь сегодня активно обсуждается повышение штрафов до 500 – 700 тыс. руб.
Вы опять же правильно заметили, что всё отражается на квартплате. Сегодня квартплата не отражает экономики содержания домов, это некая разновидность социального налога, привязанного к доходам. И чем активней граждане вникают в процесс, тем больше невольно приближают оплату к экономически обоснованной. В итоге получается так, что активность приводит не к снижению квартплаты, а к ее повышению. Я говорю о размере оплаты за содержание и ремонт. О тарифах на коммунальные ресурсы не упоминаю, это вообще отдельная история. Тему можно продолжать, я назвал только часть причин происходящего. Что делать? Глобальный вопрос. Перестраивать экономику, повышать доходы населения, менять законы. Пока высокопоставленные чиновники заявляют, что "всё решается просто, лицензированием, усилением контроля, повышением штрафов, раскрытием информации..." и прочую чушь, ничего в лучшую сторону, к сожалению, не изменится, будет только хуже. Квартплата будет расти, количество и качество работ падать.

Виктория 25.02.2014
Скажите насколько правомерны действия УК "Спектр" обслуживающие дома ЖК "Академии" новостройки введены в экс 2012 год. Вопрос про изменение тарифов с января 14 года данной управляющей компании без согласия собственников дома. В феврале мы получили квитанции где поменялся значительно тариф на отопление, сейчас нам выставили 25 рублей вместо 17 которые мы оплачивали в 2013 году. Это при том что и в 13 году за отопление была экономия, т.е. сделан перерасчет в пользу жильцов. а также другие изменения по тарифам за лифт и прочее, т.е нас поставили перд фактом платите больше товарищи. Какие наши действия могут быть в отношении нашей УК если мы не согласны оплачивать по таким тарифам? В какие инстанции нам подать жалобы на неправомерность действия УК.

Виктория, здравствуйте!
По вопросам правильности начисления за отопление обратитесь в службу по тарифам, тел. 24-06-62, по поводу проверки законности изменения размера оплаты за содержание - в районную прокуратуру.

Михаил 24.02.2014
Г-н Маркелов ! Компания ЭТОС предлагает сделать жильё Иркутян более безопасным ! Установка систем видеонаблюдения давно уже не роскошь , а необходимость . Нами уже оборудовано несколько многоквартирных домов - жильцы в Восторге ! Просматривается не только вход в подъезд , но и детские площадки , парковки и т.д. Позвоните Нам , Мы всегда готовы к личной встречи ! БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ !!!

Спасибо за предложение. буду иметь в виду.

Елена 24.02.2014
Константин, здраствуйте! В реестре домов Иркутской области, подлежащих кап.ремонту, есть дом, в котором я в настоящий момент проживаю. Мне не понятно как новостройка, принятая в эксплуатацию в декабре 2012 года может иметь износ 65%. Прокомментируйте, пожалуйста, данную информацию.

Елена, здравствуйте!
Да я и сам не понимаю, кто этот реестр составляет и чем они там руководствуются. Ошибка, скорей всего, техническая. Может, запятую не там поставили, или еще чего. Сомневаюсь, что этот реестр как-то повлияет на качество вашей жизни, а оплату за капремонт всем планируется начислять независимо от процента износа. (Исключение составят только аварийные дома под снос).

Александра 24.02.2014
Здравствуйте! Случилась такая ситуация: переехали недавно в новую квартиру (новостройка), пригласили работников ук опломбировать счетчики, имеющиеся в квартире (горячая, холодная вода, электроснабжение, тепловой счетчик). Тепловой счетчик они отказались опломбировать, ничего конкретно не объяснив, сказали надо разговаривать с главным бухгалтером, директором и еще черт знает с кем. Подскажите, пожалуйста, что делать в такой ситуации? Может быть запросить официальный письменный ответ с вопросом почему произошел отказ? И не будут ли они потом брать плату за тепло по общим показателям? Да и вообще, есть ли какая то экономическая выгода в этих индивидуальных тепловых счетчиках? Заранее спасибо за ответ.

Добрый день, Александра!
Начнем с того, что отказали Вам, конечно, неправомерно. Эти вопросы регулируются п. 31 Постановления № 354: Исполнитель обязан:

т) не создавать препятствий потребителю в реализации его права на установку индивидуального... прибора учета;

у) осуществлять по заявлению потребителя ввод в эксплуатацию установленного индивидуального ... прибора учета, ...не позднее месяца, следующего за датой его установки, а также приступить к осуществлению расчетов размера платы за коммунальные услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учета в эксплуатацию;

Почему не принимают? По нескольким причинам. Начнем с того, что приемка в эксплуатацию, опломбирование, составление акта - услуга бесплатная. Дальше, тепло самый дорогой ресурс и любая неразбериха с начислениями за тепло вызывает максимальное количество претензий. А наши методики расчетов, изначально заточены на путаницу. К примеру, теперь у потребителя нет обязанности подавать показания приборов, что приводит к дополнительным перекосам в вычислении разницы между показаниями общедомового счетчика и суммарным потреблением всеми квартирами, ведь если большинство потребителей показания не предоставили, лучше не вникать, по каким методам начисляется оплата, это может негативно сказаться на психике. Но если с водой еще полбеды, то с теплом этот номер вообще неприемлем. Там ведь летом потребляется намного меньше, чем зимой и даже не хочется думать о том, какой хаос в начислениях по квартирным счетчикам тепла может возникнуть при отсутствии обязанности подавать показания ежемесячно. Таким образом, квартирные счетчики тепла имеют смысл как минимум при соблюдении двух требований:
1) Все такие счетчики приняты в эксплуатацию и исправны;
2) Все подают их показания в установленный срок.
Отсюда возникает необходимость все счетчики запломбировать, и ревностно отслеживать их работоспособность. Но проверять приборы УК может не чаще, чем раз в полгода. Учитывая низкое качество индивидуальных счетчиков потребления тепловой энергии, раз в шесть месяцев это крайне редко. Но если бы даже можно было делать это чаще, то просто нет персонала этим заниматься.

Хорошо, представим себе, что эти два условия выполняются, счетчики показывают все точно на 100 процентов. В этом случае, на каждый лицевой счет будет доначислено общедомовое потребление исходя из общей площади квартиры с учетом показаний общедомового прибора. Ведь кроме квартир, у нас обогреваются подъезды, подвалы, чердаки и прочие лифтовые шахты с электрощитовыми. Так вот, начисления по схеме ИПУ + общедомовое будут примерно равны начислениям по существующей схеме распределения показаний общедомового прибора по квадратным метрам общей площади дома. Если разница и будет, то незначительная, сегодня чуть больше, завтра чуть меньше. Полагаю, что возможная экономия не окупит затраты на поверку квартирных счетчиков.
Это моё мнение, на истину в последней инстанции не претендую. Может быть где-то есть другие примеры. Если вернуться к вопросу, то еще раз повторюсь, принять приборы в эксплуатацию по закону обязаны. Письменный запрос - регистрация Вашего экземпляра - письменный ответ - в зависимости от содержания - прокуратура.

Елена Репина 24.02.2014
Уважаемый Константин! Пока вы рядом с нами, пользуюсь случаем, чтобы задать еще один вопрос относительно состояния балкона в новом доме ЖК "Луговое", В зимнее время на стенах балкона, прилегающих к дому, отмечалось незначительное обледенение и "массовое" со всех торцов, началась оттепель и все это ледяное чудо превращается в глыбы льда с внутренней стороны. К кому обращаться по данному вопросу и кто это должен устранять? Кто должен входить в состав комиссии для оценки данных нарушений? И как срочно должны устраняться данные нарушения, допущенные при строительстве балконов? Заранее спасибо, с уважением, Е.Репина

Добрый день, Елена!
Для решения подобных вопросов у нас есть служба государственного жилищного и строительного надзора, ул. Дзержинского, 36. Люди этим профессионально занимаются, зарплату за это получают. Попробуйте обратиться в это ведомство напрямую, телефоны: 70-33-50; 70-33-41. Если сами не помогут, то хотя бы подскажут, каким путем двигаться. Они с застройщиками близко общаются, да и надзор обязаны осуществлять в процессе строительства.

Виталий 24.02.2014
Здравствуйте. У нас в квартире побежала батарея. В жеу сказали, что ремонт будет платный. А в газете мы прочитали, что батарея должна ремонтироваться бесплатно. Кто прав?

Здравствуйте!
С батареями всё очень интересно. В договоре управления со 100-процентной вероятностью радиатор отнесен к Вашему личному. По закону отопительный прибор отнесен к общему имуществу. На самом деле сколько судов, столько и разных решений. Одни выносят решение о том, что если на батареях стоят краны, то такие батареи не являются общим имуществом, другие признают общим имуществом только те батареи, которые обогревают более одной квартиры, третьи признают батареи общим имуществом. Если Вы установили итальянский радиатор самостоятельно, полагаю, общим имуществом его не признают. По ситуации надо смотреть и изучать судебную практику применительно конкретно к Вашей батарее.

Ольга 22.02.2014
Константин Здравствуйте
Недавно ввели дополнительную плату за капремонт. Как Вы считате, это справедливо или нет? Ведь некоторым дома отремонтировали бесплатно, а мы теперь будем за это платить из своего кармана и копить на этот ремонт много лет, хотя наш дом построен в 70 году и уже много лет не ремонтировался. Куда же шли наши деньги, которые мы платили много лет?

Здравствуйте!
Пока плату за капремонт не ввели, только планируют. Предположительно начнут начислять с января 15-го года. Куда делись средства, собираемые ранее, я не знаю. Предполагаю, что удалились в неизвестном направлении вместе со сбережениями граждан в 1991-м году. А в последние годы оплаты за капремонт в структуре жилищных платежей не было, оплата взималась только за текущий ремонт. Логика в новых поборах заключается в том, что жилищный фонд ветшает, дома активно сыпятся и эту проблему надо решать. Планируется за счет сборов с относительно благополучного жилья отремонтировать то, что давно уже нуждается в ремонте. Таким образом мы возвращаемся к перекрестному субсидированию. Это то, что активно применялось ранее, когда все деньги направлялись в общий котел и тратились на затыкание дыр там, где это было наиболее необходимо. Такой подход привел к тому, что и старое не привели в порядок и состояние нового ухудшили. Теперь основной задачей является капитальный ремонт домов, нуждающихся в ремонте на момент начала приватизации в 1991 году. Справедливо ли это? Судите сами: В соответствии со ст. 16 Закона о приватизации "...Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда..." Домов, на момент приватизации нуждающихся в ремонте, множество, однако никаких ремонтов сделано не было. Но эту обязанность бывшего наймодателя никто не отменял, а денег в бюджете нет. (Это только когда с нас берут налоги, никого не интересует, есть у нас деньги, или нет). В итоге обязанность государства будет исполняться за счет дополнительных поборов с граждан. Еще один момент. К примеру, мы в своем доме установили такой размер оплаты на текущий ремонт, чтобы через 25 - 30 лет капитальный ремонт нашему дому не понадобился. Но наше желание или нежелание никого не интересует. Вопросов на эту тему возникает множество, но по сути у меня возникает один вопрос: Какова вообще цель проводимой реформы? Как чиновники реформируют отрасль, если не могут ответить на этот вопрос? Но для Вас и вашего дома, на мой взгляд, такая программа выгодна. У Вашего дома шансы получить капитальный ремонт за счет перекрестного субсидирования, существенно возрастают. Если говорить о домах, отремонтированных за счет средств "фонда содействия", то там логика следующая: дом отремонтирован, но через 30 лет ему вновь потребуется капитальный ремонт, а к тому времени деньги будут накоплены. Можем ли мы предположить, что будет хотя бы через 5 лет? Но это уже другой вопрос.

Олег Генадьевич 22.02.2014
Добрый день.
Однажды у нас был такой случай. В туалете побежал кран, который перекрывает воду от стояка. Мы сделали заявку в ЖЭК. Пришел слесарь, посмотрел и сказал, что нужно менять кран и потребовал оплатить ему 500 рублей за работу и 200 рублей за новый кран или купить кран за свой счет. На наши возражения о том, что этот кран относится к общему имуществу и должен ремонтироваться в счет денег, которые мы платим ежемесячно за текущий ремонт, слесарь ухмыльнулся и сказал, что их управляющая компания частная и все работы внутри квартиры оплачиваются отдельно.
После этого он ушел и перекрыл воду по всему стояку, повесив объявление, что вода перекрыта по причине аварийной ситуации в нашей квартире, жильцы которой не желают устранять эту аварийную ситуацию.
Мы конечно позвонили в диспетчерскую, написали жалобу в жилинспекцию, на которую нам ответили через месяц, что мол все в порядке авария устранена.
В общем по нашему стояку 3 дня небыло воды, соседи уже начали на нас смотреть косо и упрекать нас во всех смертных грехах. И только на 4 день пришел слесарь, молча заменил кран и открыл воду.
Как Вы можете прокоментировать этот случай?
Кто виноват в этом и что необходимо предпринять, что бы подобное вымогательсво со стороны слесарей и ЖЭКа не было нормой?
Заранее благодарны за Ваш ответ.

Добрый день, Олег Геннадьевич!
Вы правы, по закону кран является общим имуществом. Хотя я с этим и не согласен, т. к. у управляющей организации нет возможности следить за состоянием такого общего имущества. Квартира это не подвал, в который можно раз в день зайти с обходом и осмотром. Краны закрывают в короба, собственники меняют их по своему усмотрению и вообще этот кран не относится к оборудованию, обслуживающему более, чем одной квартиры. Но кто бы меня спрашивал? В 491-м постановлении написано, что это общее имущество, значит, так тому и быть. Вы сделали все, что могли, в-общем всё сделали правильно, Цели достигли, кран Вам заменили. Как с этим бороться более эффективно? Не знаю, как бороться с коррупцией и прочим мракобесием? Сложный вопрос. Опять же в договоре управления посмотрите границы ответственности. Скорей всего кран там находится в границах Вашей эксплуатационной ответственности. видимо, из этого ваша управляющая организация и исходит.

Ирина 22.02.2014
Здравствуйте.
Может ли управляюшая компания в одностороннем порядке, без решения общего собрания собственников поднять тариф по содержанию жилья, мотивируя тем, что подняли тарифы на вывозку мусора?

Нет, Ирина, по закону не может. Размер оплаты за содержание утверждается общим собранием. Всякие повышения в одностороннем порядке, чем бы они не объяснялись, незаконны. Следует обратить внимание вашей УК на то, что размер оплаты утверждается с учетом предложений управляющей организации. То есть, ваша УО должна обосновать повышение Вашему же общему собранию. По мнению наших "законодателей", Вы обязаны инициировать общее собрание, и принять соответствующие решения. Не примете решение о повышении тарифов, завалитесь мусором. Кто виноват? По телевизору - управляющая компания. По закону - собственники помещений в МКД. Что делать? Конечно, писать жалобы, ведь по определению прав телевизор. Оштрафуют управляющую организацию. Штрафы будут заплачены из вашей же квартплаты В итоге работ будет выполняться еще меньше, соответственно, жалоб будет больше... Круг замкнулся. Недавно "законодатели" вышли в думу с "законопроектом" об увеличении размера штрафов. 50 тысяч кажутся им "совершенно несерьезным" штрафом. По их мнению надо направлять в бюджет от 500 тысяч квартплатных денег за рассыпающиеся дома. Боже, прости их, ибо они не ведают, что творят...

Николай 21.02.2014
Не так давно было принято постановление правительства 290 от 03 апреля 2013 г. "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения."
В связи с принятием этого постановления продолжают ли действовать "Правила и нормы эксплуатации жилого фонда ", которые регламентируют виды необходимых работ по содержанию жилья?
Не противоречат ли эти два документа друг другу?

Добрый день, Николай!
п. 2 ПП РФ № 290: "Установить, что перечень и Правила, утвержденные настоящим постановлением, применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу настоящего постановления".
Отсюда следует, что по договорам управления, заключенным до вступления в силу ПП № 290, действуют положения 170-го постановления госстроя, а после вступления, применяется уже 290-е постановление. Вообще, каких-то взаимопротиворечий в этих постановлениях я не усматриваю, да и цель у них одна. Честно говоря на практике с конфликтами, связанными с их применением, я не сталкивался, поэтому могу ошибаться. Полагаю, что в этом вопросе лучше проконсультироваться с юристами.

Юрий 20.02.2014
Управляющие компании в силу закона обязаны действовать в интересах собственнка?
Может быть УК кто то насильно заставляет работать по обслуживанию домов, а получаемую прибыль у них отнимают собственники?
А может быть пассажирам самолета то же отвечать перед авиационной компанией за безопастность полетов? Грохнулся самолет - значит виноваты пассажиры. Мало заплатили за билет, не проследили за работами по подготовкой лайнера, не проконтролировали действия пилота, не собрали вовремя собрания и не вынесли решение о смене экипажа????
А может быть просто плохому танцору всегда что то мешает?

Это всё риторика и сути дела она не меняет. Вы доступно излагаете обязанности "управляющих компаний", но при этом так и не ответили на вопрос о выполнении СВОИХ обязанностей (в силу закона - Ваша цитата). УК никто насильно не заставляет работать... (хотя есть много случаев, когда УК отказывается управлять домами, и её насильно, через суд, заставляют работать). Однако Вас насильно никто не отстраняет от процесса. Вместо того, чтобы заниматься здесь демагогией, возьмите власть в своем доме в свои руки (закон предоставляет Вам в этом все возможности) и покажите ленивым, вороватым, глупым и жадным управленцам пример, как нужно образцово управлять домом. Толку от этого будет больше и хотелось бы понять, что Вам, как по определению хорошему танцору, в этом мешает?
Что касается Вашего примера с авиацией. Если бы цену на авиаперелеты определяло общее собрание пассажиров, а маршрут прокладывал совет салона самолета, то, думаю, ни один авиалайнер с земли бы не поднялся.

Юрий 20.02.2014
Интересно, а кто же должен по Вашему оплачивать все протечки, которые не желают устранять нерадивые работники УК. Вода может сутками бежать в подвале и за это то же должны платить и следить собственники?
Свет в подвале горил сутками без всякой необходимости. Слесарю дяде Васе лень его выключить, а доступ в подвал посторонних лиц ограничен. За этим то же должны следить жители?
УК вообще не желает ни за что отвечать и ни платить за свои же косяки.
А ситуация, когда в квартире прописаны несколько человек, а живет один Вам не знакомы?
Если Вас послушать, то УК всегда ни в чем не виноваты, а виноваты собственники и законодатели.

В процессе управления многоквартирными домами субъектом управления является собственник. Именно собственники через общее собрание, через выбранный совет дома обязаны планировать, организовывать, мотивировать и контролировать. Именно собственники инициируют собрания, выбирают способ управления, управляющую организацию, утверждают условия договора управления, создают ТСЖ, управляют сами, утверждают размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества, оплачивают полностью и в установленный срок, контролируют деятельность управленцев вообще и расходование денежных средств в частности. Много ли Вы лично из этих обязанностей выполнили? Сколько собраний инициировали с 2005 года? Сколько раз утверждали размер оплаты на следующий год? Если вам ничего не нужно, почему Вы считаете, что кто-то будет делать за Вас Вашу работу? У вас неограниченные права и никакой ответственности. Если вас не устраивает ваша управляющая организация, выбирайте другую, создавайте ТСЖ, или управляйте непосредственно. Пусть каждый выполняет СВОИ обязанности и будет нам всем счастье.

Татьяна 20.02.2014
Проблема состоит в том, что Общим собранием собственников мы уже сменили УК, но предыдущая никак не хочет нас отпускать. Как минимум, вызывают сомнения - платежи на текущий ремонт за три месяца, которые мы должны оплатить предыдущей компании (компания нас обслуживала с момента сдачи дома до первого собрания собственников, на котором было принято решение о смене УК). На письменную просьбу предоставить отчет о проводимом текущем ремонте, УК не отвечает (на письмо отвечает уклончиво, что мы (собственники) должны заплатить за все), т.е. подтверждающих документов о производимом ремонте у них нет. Теперь уже поздно принимать решение о прямой оплате услуг РСО. Так вот как теперь возможно заплатить по тем статьям, к которым претензий нет, включая даже содержание и обслуживание, но не платить за текущий ремонт до момента подтверждения, что он производился.

Добрый день! Что значит "не хочет отпускать"? Если перевыборы прошли как положено, вновь выбранная управляющая организация подает в суд на предыдущую на предмет устранения препятствий в управлении домом и передачи документации. Можно взыскать необоснованное обогащение. Вопрос решается достаточно быстро и результативно, проверено, действует. Свои долги можете погасить и напрямую в РСО. Бывшая ИГТСК (ныне ИГО ИЭСБК) такие платежи, насколько я знаю, принимает. ВКХ и Энергосбыт не уточнял, можете позвонить, узнать. В Вашей ситуации вы можете оплатить все платежи, по которым нет разногласий, а то, с чем не согласны, можете решить в суде. Тогда уже ваша прежняя УК должна будет доказать факт выполненных работ. Вашей прежней управляющей организации я бы рекомендовал не доводить дело до суда и предоставить отчет о собранных и потраченных средствах, пусть даже и без разбивки на содержание и ремонт. Возможно, собственников это удовлетворит. Честно говоря, я не совсем понимаю, почему этого не делается.

Дополнение: Еще раз пересмотрел ПП 354, к вашему вопросу имеет отношение следующее:
п. 118. "...В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.
В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые исполнителем коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе. В этом случае исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги исходя из частично неоплаченной суммы."

Наталья 19.02.2014
Мы собственники жилья в многоквартирном доме. Каждый месяц нам увеличивают плату за услуги (электроэнегрия ОДПУ) - за декабрь и январь, два одинаковых зимних месяца, с одинаковой продолжительностью темного времени суток, разница составила 53 рубля. В управляющей компании ссылаются на жильцов, которые не законно пользуются (воруют) электричеством. Но почему за это нужно наказывать честных плательщиков? Почему мы должна работать ищейками и сами выслеживать этих соседей?
Вопрос. Можно ли поставить счетчик учета электроэнергии на один подъезд? И как, в таком случае, будет расчитываться плата на каждую квартиру (в подъезде их 16).

Наталья, вы не должны быть ищейками, а кто, по Вашему, должен ими быть? Кто должен выслеживать Ваших соседей? В свое время наши уважаемые «законодатели» объяснили свою бестолковость и недальновидность «презумпцией добросовестности потребителя». Поэтому счетчики пломбироваться не должны, управляющие организации практически лишены права контроля квартирных счетчиков, обязанности подавать показания приборов в установленный срок у потребителя нет, сделано всё, чтобы добросовестный потребитель был доволен деятельностью этих самых законодателей. Но что уже получили и еще получим от этой бурной деятельности в дальнейшем? Мошенничество добросовестных потребителей с квартирными счетчиками приобрело просто массовый характер при полном непонимании, что с этим делать. Кроме того имеем кучу злоупотреблений с добросовестными нормативщиками, прописан один, проживает пятеро. Что с этим делать и кто должен с этим бороться? Любому здравомыслящему человеку понятно, что с этим делать, только «законодатель» никак догадаться не может. За невыполнение обязанности по установке приборов никакой ответственности потребителя не предусмотрено, да и вообще никакой ответственности у потребителя ни за что нет. Зато у недобросовестного по определению исполнителя ответственности за всё хоть отбавляй, только минимальный штраф 40 тысяч, а дальше 300 и 500, теперь и миллионные штрафы предлагаются. Дальше больше. В результате всей этой бурной «законотворческой» деятельности, случилось то, что неизбежно должно было случиться, кроме прочих пакостей поползло вверх общедомовое потребление. Тогда «законодатель» пошел на очередной популистский шаг – общедомовое потребление ограничили нормативами:

ПП РФ № 354 п. 44. «…Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды…

… объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель оплачивает за счет собственных средств…» (Здесь мне интересно, какие «собственные средства» имелись в виду?)

Вот и перехожу к ответу на Ваш вопрос. Отдельный счетчик на свой подъезд вы поставить не можете, общедомовое потребление включает в себя не только освещение подъезда, но еще и потребление в подвале, на чердаке, случается, что еще и уличное освещение и т. д. Но так называемые общедомовые нужды теперь ограничены нормативом, т. е. сколько бы электроэнергии в доме не украли, Вам будет начислен только небольшой норматив. Вся украденная электроэнергия и вода пойдут в убытки управляющей организации, которая, при таких законах, в ближайшее время обанкротится. Но это ведь не Ваши проблемы, верно?

Елена 19.02.2014
Здраствуйте, расскажите, пожалуйста алгоритм перевода жилого помещения в нежилое и какое количество голосов собственников необходимо для этого. Заранее спасибо.

Здравствуйте, Елена! Весь процесс регламентируется статьями 22-29 ЖК РФ. И там ничего особо сложного нет, всё вполне реально. Однако, если Вы планируете устроить отдельный вход с улицы, построить крыльцо и т. п. всё существенно усложняется. В этом случае следует обратить особое внимание на пункт 3 статьи 36: "Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия ВСЕХ собственников помещений в данном доме путем его реконструкции". Таким образом, в этом случае необходимо согласие 100 % собственников. Получение такого согласия - первый и самый сложный этап во всей этой истории.

Татьяна 19.02.2014
Скажите, пожалуйста, если УК выдаёт квитанцию о начисленных платежах, где указан перечень всех ком.услуг за месяц, а я хочу, например, в этом месяце заплатить только за воду и водоотведение, что мне нужно сделать. Имеется ввиду, что я не хочу оплачивать содержание жилья и текущий ремонт, но а УК настаивает, чтобы я либо полностью платила, либо вообще не платила. Соответственно, в последнем случае, они подают на меня в суд и сообщают поставщикам услуг, что я являюсь злостным неплательщиком, которому нужно ограничить поставку услуг.

Добрый день! В своей практике никогда не делил платежи по видам услуг, все поступающие средства всегда распределялись пропорционально по всем услугам. По закону граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. (Статья 153 п. 1 ЖК) Из этого и исходим. На мой взгляд, молчаливый протест в виде факта неуплаты за ту или иную услугу, сам по себе ничего не решит. Если Вы за что-то не платите, значит с чем-то несогласны, и лучше разногласия урегулировать не откладывая, и не накапливая долги. К примеру, если у вас холодно, то этот факт надо подтверждать актом и требовать перерасчета, а не просто молча не платить. По прошествии времени вы уже никому ничего не докажете и заплатить всё равно придется. В Вашей ситуации навскидку вижу два выхода. Первый - общим собранием сменить способ управления, каждому заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и платить им напрямую. Второй - также общим собранием принять решение о прямой оплате ресурсоснабжающим организациям без смены способа. При этом факт вашей оплаты РСО будет являться выполнением ваших обязательств перед управляющей организацией. Возможно, есть какие-то более простые законные варианты разделения платежей, но я о них не знаю.

Владимир 17.02.2014
Спасибо Константин. Вы правильно поняли вопрос и спасибо за ответ.
Если интересно, могу продублировать свой неопубликованный воппрос, на котороый Вы уже ответили, для того, что бы было понято почему меня это интересовало. Можно как нибудь через админа, если это возможно.

Попробуйте, Владимир. Если не получится, то мой адрес: upravcom@bk.ru

Владимир 17.02.2014
По какому принципу публикуют вопросы? Написал вопрос, но его нет на сайте. Неужели вопрос относительно Вашего участия или неучастия в руководстве УК или наличии долей в уставном капитале УК является крамольным? Я ведь не просил раскрывать названия этих УК.

Владимир, добрый день!
По какому принципу публикуются вопросы, мне не ведомо, но готов ответить на любой из них. Если Вас интересует то, что следует из этого вопроса, долей в уставном капитале какой-либо из управляющих организаций у меня нет. В руководстве УК я участвую, так скажем, опосредованно, курируя работу трех управляющих компаний. Одна из них в Иркутске, две в области. На сегодняшний день руководителем управляющей организации не являюсь. Если неправильно понял Ваш вопрос, просьба уточнить, что именно Вас интересует.

Надежда 16.02.2014
Предлагают получить ключи чтобы делать ремонт, у нас 105 блок-секция, даже подписать акт приема-передачи, но он без даты и дом еще не сдан. Как быть??? Чем нам грозит подписание акта с открытой датой.

Частично ответ на ваш вопрос можно найти в ЖК РФ:
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Обычно фраза «после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию" как-то затирается, и платежи начинают начислять с даты подписания акта. До подписания акта затраты несет застройщик. Отсюда и желание застройщиков быстрее передать квартиры по акту. Встречался с ситуациями, когда после очередного начисления платежей, приходил агрессивно настроенный новосёл и с порога предъявлял: «что это вы мне насчитали за пять месяцев, какая может быть задолженность, если я подписал акт и заехал две недели назад?!». Поднимаешь копию акта, а там стоит дата подписания пятью месяцами ранее. Показываешь, говорит: «Меня попросили эту дату поставить…». Ну так вот, в этом случае застройщик не примет затраты по содержанию общего имущества, по отоплению, ссылаясь на то, что он передал квартиру дольщику по акту пять месяцев назад, вот и требуйте оплату со счастливого обладателя недвижимости, а я это не я, и корова не моя. И возразить в этом случае нечего, дата, подпись, всё на месте. Есть и другой момент. Подписание акта, это факт приемки квартиры, а также общего имущества, и признание того, что всё вас устраивает, и претензий вы не имеете. После подписания, претензии предъявлять существенно сложней, чем до подписания. Поэтому проверьте всё тщательно, особое внимание уделите вентиляции, очень важный вопрос, который в процессе может сильно осложнить жизнь. Мало кто думает о том, что принимает не только квартиру, но и общее имущество – подъезд, подвал, крышу, придомовую территорию с благоустройством и т. д. Этому тоже уделите внимание. Хотя, признаться, я очень редко встречал людей, которые до последнего не подписывали акты, требуя устранить все недоделки, и не только по своей квартире. Это были буквально единичные случаи. Может это мимо меня проходило, не буду утверждать, что все не глядя всё подписывают. Но как-то получается так, что акты с недоделками подписывают, а потом дворник оказывается крайним. Не думаю, что это правильно.

Сергей 14.02.2014
Константин, добрый день.
Живём на первом этаже МКД, в графу УК "содержание дома" входит плата за содержание лифта. Услугой фактически не пользуемся. УК наотрез отказывается исключить взымание оплаты по данной статье.
Осенью 2013 г. прошла примерно такая информация "Жителей первых этажей многоквартирных домов могут освободить от платы за обслуживание лифтов. Соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ подготовил член независимой группы депутатов Госдумы Игорь Зотов..."
Каким образом можно добиться от УК перерасчёта за непотребляемую услугу, с чего начать? Буду благодарен за подробный ответ.

Добрый день, Сергей!
Вопрос, конечно, понятен. Часто на него приходится отвечать. Мы же все хотим, чтобы всё было по закону, чтобы каждый выполнял свои обязанности. Ну так если по закону, то лифт является общим имуществом, что находит подтверждение в ЖК РФ:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе … лифты, лифтовые и иные шахты …;
Более подробно тема раскрыта в ПП РФ № 491, но там по поводу лифтов ничего нового не сказано, поэтому приводить его я здесь не стану.

Смотрим ЖК дальше:

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

И в завершение:

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Заметим, что нигде нет никаких исключений, нигде не сказано про 1-й этаж, 2-й этаж, что крыша принадлежит собственникам верхних этажей, или подвал – общее имущество нижних этажей.
Поэтому, управляющая организация, начисляя вам, а также офисным помещениям оплату за содержание лифтов, следует требованиям закона. Скажу больше, раньше был метод освобождения двух первых этажей от оплаты за лифт. Собиралось собрание, на котором жители верхних этажей принимали решение распределять между собой дополнительную оплату за своих нижних соседей. Такие случаи реально были. Управляющей организации было по большому счету всё равно, лишь бы общая сумма не менялась. До тех пор, пока прокуратура не стала предъявлять предписания об устранении нарушений законодательства при начислении квартплаты. Проблему я вижу не в попрании принципов справедливости, а в отсутствии разъяснительной работы среди населения со стороны государства. Ведь если бы Вы знали, что придется нести дополнительные затраты, то может быть и не стали бы покупать квартиру на первых этажах дома с лифтом. Выход представляется только в смене квартиры, если это того стоит. Что касается поправок, подготовленных уважаемым И. Зотовым, то ведь подготовить может кто угодно и что угодно, только вот станет ли это законом? Большой вопрос. Думаю, что не станет. Кто-то вносил поправки, разделяющие оплату лифта на две составляющие: оплату за пользование, и оплату за содержание. Это уж совсем запредельный маразм, но каждый привлекает электорат как может. Сам живу на нижнем этаже и лифтом практически не пользуюсь, но таковы правила и приходится им следовать.

Наталия 14.02.2014
Расскажите алгоритм узаконивания части подъезда. Спасибо.

И Вам тоже здравствуйте!

Не совсем понял вопрос, что Вы имеете в виду?
Переделка мусорокамеры в кладовку? Или огораживание части лестничной площадки? В-общем не так это и важно, попробую ответить универсально.

Подъезд является общим имуществом, соответственно любая из составляющих подъезда: лестницы, межквартирные лестничные площадки, мусорокамеры, колясочные и т. д. также будет являться общим имуществом. Для начала заглянем в закон:

ЖК РФ: Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Если сказать короче и доступней, то все операции с общим имуществом осуществляются по решению общего собрания. Это раз. Общее имущество не отчуждается, то есть оформить его в собственность, продать, купить вы не можете. Это два. И общее имущество не выделяется в натуре, то есть вы не можете сказать, что эта труба, эта стена и эта часть лестницы - мои. Это некая виртуальная величина, которая, надо сказать требует вполне реальных затрат на свое содержание. Это три.
Это теория. На практике, если, к примеру, новосел решил устроить кладовку в неиспользуемой мусорокамере на этаже, то достаточно договориться с соседями по лестничной площадке. Это будет незаконно, но при этом права и законные интересы жителей нижних и верхних этажей вы вряд ли нарушите, и претензий вам предъявлять никто не будет. Если кто-то ваши действия оспорит в суде, будьте готовы вернуть все на свои места, за свой счет. Если хотите сделать всё по закону, инициируйте общее собрание и попытайтесь убедить своих соседей в том, что без этого они никак не смогут. Принимайте решение, оформляйте его соответствующим протоколом и пользуйтесь. Но на право собственности не рассчитывайте.

Елена 14.02.2014
Здравствуйте, подскадите будут ли переделывать преддомовую территорию 101- 116 б.с. так как к ней не подъехать, машину не поставить, уже была авария, из-за того, что она очень узкая. .....и нет не одного кармана для парковки, а это ведь 5-этажка.... и ещё один вопрос. если меня не устраивает УК, а другой в Луговом нет, могу ли я не подписывать это соглашение ??? спасибо

Здравствуйте, Елена!
Вы меня немного за другого приняли, уже не знаю, к сожалению ли, или к счастью… Я не имею отношения к застройщикам или, скажем, стройнадзору. Просто пытаюсь в меру своих возможностей ответить на ваши вопросы по управлению домами, начислениям квартплаты и тому подобному. Поэтому я не в курсе дел, происходящих в 101-116 б/с, честно говоря, даже не знаю, где это. Что касается выбора УК. Не понимаю, о каком соглашении вы говорите. Управляющая организация выбирается решением общего собрания, после чего с ней заключается договор управления. Если решение на собрании принято большинством, меньшинство обязано подчиниться. Таков закон. Алгоритм передачи в управление новостроек я раскрыл в одном из предыдущих ответов. Если предложенная Вам управляющая организация не устраивает большинство ваших соседей, то вы можете в любое время выбрать любую другую. Или ТСЖ создать, если это будет экономически оправдано.

Анна 12.02.2014
Здавствуйте!
В нашей новостройке (ЖК "Академия") управляющия компания от застройщика ("OOO СПЕКТР") предлагает
заключить с ней договор обслужвания дома
При этом в тарифе значатся такие строки:

---Содержание МОП многоквартирного дома по 10,82 за 1м2

---Управление МКД (многоквартирным домом) по 3,83 за м2

В ранее сданных блок-секциях (сдавались в 2012 и 2013 годах) строка "Управление МКД" отсутствует !!!
Вопрос:

Должны ли по закону расходы на "Управление МКД" уже входить в статью "Содержание МОП" ?
Спасибо.

Здравствуйте, Анна!
Для начала посмотрим, что по этому поводу сказано в законе:
ЖК РФ Ст. 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Если перевести на русский язык: Плата за одно включает в себя плату за другое, включающую в себя плату за третье. И с такими законами мы пытаемся что-то понять. Что касается Вашего вопроса, то из приведенного выше положения можно сделать вывод, что всё должно быть включено в плату за содержание, но я не вижу никакого криминала в том, что строка содержание может быть расшифрована. Прямого запрета на это нет. Какая, на самом деле, разница, выделите вы, к примеру, обслуживание лифта, управление МКД, вывоз ТБО в отдельные строки, или они будут в содержании, если общая сумма в итоге не изменится? Главное, чтобы деньги шли по прямому назначению. Обычно строки в квитанции делят для того, чтобы не пугать потребителя одной цифрой за содержание. Мне приходилось сталкиваться с претензиями: «Почему у вас содержание дороже, чем у моих родственников в другом доме?» При ближайшем рассмотрении и сравнении квитанций выяснялось, что у родственников цифра в содержании ниже, но лифты, мусор, обслуживание ИТП и т. д. вынесены в отдельные строки и если всё сложить, то итоговая цифра получалась выше, чем у нас. Хотя при этом создавалась некая иллюзия, что это не так. Подводя итог, скажу, что не знаю ни одного случая, когда управляющую организацию наказали бы за расшифровку строки «содержание общего имущества».

Александр 12.02.2014
Добрый день! Столкнулся с тупиковой ситуацией. В 2-х подъездной новостройке, находящейся на гарантии, не работает вентиляция. Обратился с жалобой в Стройнадзор, чтобы они вышли, обследовали и составили акт. А я бы с этим актом уже к застройщику обратился, т.к. на обычные письма-требования, он отвечает отказом. Так вот, приезжал представитель Стройнадзора с прибором и начал проверять: пооткрывал все окна и стал к вентшахтам приставлять прибор, затем перешел в ванную и там решетке приставил прибор. И как сказал этот типа специалист - у нас все работатет. Вопрос к компетенции специалиста - зачем открывал окна? Если чтобы был подсос воздуха - то для этого на окнах стоят приточные клапана. Почему этот специалист в ванной делал замеры, когда ванна смежна с туалетом, а вентшахта находиться именно в туалете, в противополжном углу от стены смежной с ванной? И движения в этой шахте никакого - листок А4 даже не прилипает.
Дальше ещё интереснее. Через неделю пришло письмо, что выходить на проверку Стройнадзор не имеет права, потому что они в свое время дали уже разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Т.Е. я так понимаю не будут же они сами на себя акты писать - ведь приняли дом с не работающей вентиляцией они.
Когда я у них спросил, а кто же тогда контролирует и принимает заявление жильцов по недостаткам дома, выявленным в период гарантийного срока на дом? Они ответили что нужно обращаться в платные фирмы за проведением строительной экспертизы. А это удовольствие стоит от 5 до 18 т.р. на квартиру. Спрашивается зачем тогда вообще существуют различные надзорные государственные органы которые не до момента сдачи дома не после ничего не делают, либо не хотят делать.
Просьба прокомментировать и по возможности посоветовать как быть дальше

Добрый день!
Начну с того, что в предыдущей конференции я пытался ответить на подобный вопрос. Выглядело это примерно следующим образом (если что, это ситуация не идентичная Вашей, но в чем-то схожа):
«Неработающая вентиляция достаточно непростой в решении вопрос и быстро всё вряд ли разрешится. Дело в том, что на эффективность работы вентиляции может влиять достаточно много причин. Это и отсутствие естественного притока воздуха, необходимого для нормальной тяги, это и засоры вентшахт строительным мусором при строительстве, и переделки у соседей, которые запросто могут перекрыть вентшахту, ничуть не задумываясь о последствиях и т. д. То, что ваша УК пинает Вас к застройщику, плюсов ей не прибавляет. Управляющая организация эксплуатирует дом и теперь это её проблема. В соответствии с пунктом 5.5.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, (утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170), организация по обслуживанию жилищного фонда должна содержать в технически исправном состоянии вентиляционные каналы и дымоходы. Для начала подайте заявку в аварийно-диспетчерскую службу, зафиксируйте дату и номер заявки. В случае невыполнения направьте письменную претензию для начала в свою УК, в случае отсутствия реакции - с жилинспекцию (Служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, Дзержинского, 36, тел. 70-33-50). На всякий случай готовьтесь тяжбам. Примерный текст претензии можете взять здесь: http://roszkh.ru/problems/kvartira-ne-rabotaet-ventilyatsiya В качестве временной меры для просушки помещений рекомендую установить принудительную вытяжку электровентилятором. Удачи Вам и терпения!»
Если говорить по вашему случаю, то, как Вы говорите, стройнадзор принял дом по акту, но ведь и Вы приняли квартиру с дефектом по акту. Теперь застройщик может сказать: когда квартира принималась, всё работало, а что вы там потом натворили, мы знать не обязаны. Уже не всё так однозначно. Я обращаюсь к другим пока еще дольщикам, если кто-то будет читать, осторожней подписывайте акты. Почему принимают в эксплуатацию дома с дефектами? Не знаю их кухни, можно предположить, что по сдаче жилья есть план по региону, который надо выполнять, вот и принимают. Как одну из причин, можно допустить, наверное. Опять же важно, кто застройщик. Если конторка-однодневка, сменившая вывеску, то только с управляющей компанией можно попытаться вопросы решить. Если серьезный застройщик, то уже два варианта решения проблемы: УК и застройщик. Если всё же дойдет до суда, то строительную экспертизу проводить всё-таки придется.

Лидия 11.02.2014
Здравствуйте, дом будет введен в эксплуатацию в 2014 году, обязан ли застройщик установить приборы учета тепла в соответствии с 261 законом, если в договоре отдельной статьей о приборах учета чего бы то ни было ни слова не сказано? По факту счетчики горячей и холодной воды ставят, а вот насчет счетчиков тепла неизвестно.

Здравствуйте!
261-й закон Вы, судя по всему, знаете, но всё же приведу для повторения некоторые положения:

Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ
"Об энергосбережении"
Статья 11. Обеспечение энергетической эффективности зданий, строений, сооружений
6. Не допускается ввод в эксплуатацию зданий, ... построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих ... требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов.
7. Застройщики обязаны обеспечить соответствие зданий,... требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов путем выбора оптимальных ... функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их надлежащей реализации при осуществлении строительства...
8. Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий... требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляется органом государственного строительного надзора при осуществлении государственного строительного надзора...

Статья 13. Обеспечение учета используемых энергетических ресурсов и применения приборов учета используемых энергетических ресурсов при осуществлении расчетов за энергетические ресурсы

7. Здания, строения, сооружения и иные объекты, в процессе эксплуатации которых используются энергетические ресурсы ... на дату их ввода в эксплуатацию должны быть оснащены приборами учета используемых энергетических ресурсов... Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии..

Всё вполне понятно изложено. В теории дома, не оснащенные индивидуальными приборами тепла, в эксплуатацию принимать не могут. Контролировать это, как видим в законе - обязанность стройнадзора. Телефоны сообщал в одном из предыдущих ответов, позвоните, просигнализируйте о нарушении. Отдельный вопрос в том, нужны ли эти приборы на самом деле? Но это уже другая история.

Елена Репина 11.02.2014
Как произвести опломбирование приборов учета воды в новых квартирах при отсутствии паспорта на данные приборы?
Как повлиять на строительную организацию в случае отсутствия указанных паспортов, чтобы они установили друнгие приборы учета?

Здравствуйте, Елена!
Без паспортов приборы учета в эксплуатацию у Вас не примут. Пока не будут устранены все недоделки, не отданы паспорта, или не установлены новые приборы с паспортами, не подписывайте акт приема-передачи квартиры. Если акт подписан, попробуйте позвонить в службу государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, тел.: 70-33-50; 70-33-41, это вообще их компетенция, должны проконсультировать, как Вам разобраться с этой ситуацией.

Светлана 10.02.2014
Здравствуйте!
Правомерен ли сбор денежных средств на капитальный ремонт дома в новостройке, которая еще 5 лет " стоит на гарантии" у застройщика? Каким образом госудаство защищает деньги жильцов на капитальный ремонт от инфляции, от хищения?

Светлана, здравствуйте!
Планы по сбору денег с населения в региональный фонд капитального ремонта, учреждение регионального оператора – всё это предусмотрено поправками в Жилищный кодекс (Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ). Освобождаются от оплаты только собственники жилья, планируемого к сносу и расселению. Что касается новостроек, то логика здесь проста. Капитальный ремонт дома должен проводиться раз в 25 лет. За это время за счет своих взносов вы и должны накопить сумму, необходимую для проведения капитального ремонта вашего дома. Что хотелось бы отметить? В случае, если всё пройдет гладко и население начнет оплачивать дополнительные суммы, начисляемые региональным оператором, предполагается два варианта размещения поступающих средств: На счете регионального оператора и на персональном, специальном счете многоквартирного дома. Чтобы определиться с вариантом, вам надо инициировать общее собрание и принять соответствующее решение. Если вы не примете решение об открытии счета своего дома, то ваши деньги будут поступать на общий счет и расходоваться на ремонт домов, нуждающихся в таком ремонте в первую очередь. То есть произойдет возврат к перекрестному субсидированию, это то, что мы уже проходили раньше, с известным результатом. Я бы рекомендовал вам принять решение о создании спецсчета своего дома, управлять им будет региональный оператор, но, полагаю, отслеживать движение денег будет проще. Сохранность средств в нашей стране при реализации подобных проектов – вещь, на мой взгляд, несколько неоднозначная. Программа рассчитана на 30 лет, но кто может знать, что будет хотя бы через 5-10? На эту тему можно длинно рассуждать, давайте лучше я вам дам ссылочку, если интересуетесь темой, посмотрите. http://www.kamchatka.gov.ru/oiv_doc/4953/27804.pdf
По ссылке – спецвыпуск библиотечки Российской газеты на тему «Капитальный ремонт в многоквартирных домах: вопросы и ответы».

Анна 07.02.2014
Добрый день! У нас сложилась такая ситуация. Застройщик заключил договор с УК. На данный момент уже большинство жильцов стали собственниками. УК проводило "собрание", но согласовывать тарифы на услуги с жильцами отказались, ссылаясь, что у них все было согласованно с застройщиком. По сути дела между нами, собственниками и УК нет договорных отношений, не было общего собрания жильцов где были приняты тарифы, что требует ЖК РФ. Так же УК отказывается принемать распределители тепла, хотя большинство квартир не потребляют тепло на те суммы которые выставляет УК, у нас например радиаторы выключены вовсе, а платим мы по полной, за что. Еще нас смущают ряд пунктов, в которых указаны устуги кот. УК не осуществляет, но не смотря на это они отказываются их исключить и произвести перерасчет.
Например: п. 6 обслуживание приборов учета (наладка, регулеровка и плановая проверка), п. 7 Обслуживание приборов учата ХВС....Вопрос мы платим по п. 6, куда входят приборы учета и отдельно за п. 7, хотя он же содержиться в п. 6.
Далее: п. 8 Содержание инфлрмационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах. Что это за программа такая на которую ежемесячно необходимо тратить около 3 тысяч рублей с дома, на этот вопрос нам также не дали ответа.
Далее, еще интересней: п. 17 Обязательное страхование гражданской ответственности владельца лифта. На этот вопрос нам так же не был дан ответ, что за владелец, что за "ОСАГО", на каком оснавании.
Еще интересней: п. 18 Обслуживание мусорокамер!!! ВНИМАНИЕ. Они у нас закрыты, открыты НИ КОГДА не были и жильцы в принципе за то чтоб ими не пользоваться. А УК нам насчитывает по полной за них, хотя есть в платежке п. 2 - вывоз твердо бытовых отходов и п. 19 Непридвиденные расходы (вывоз крупногабаритного мусора, уборка листвы.............) На этот вопрос нам ответили, что они же убирают мусор, несмотря на то что еще по 2-м пунктам мы за эти услуги платим.
И еще п. 20 НДС с услуг оказываемых собственными силами. Как это, что это они так же не хотят пояснять.
У жильцов накопились долги, народ отказывается платить, УК не идет навстречу. Подскажите, куда можно обратиться с вопросом о законности таких пунктов. И законно ли УК выставляет нам счета, ведь у нас с ней нет заключенного договора, который должен быть заключен согласно 162 ЖК РФ. И пожалуйста ваше мнение о тех пунктах, кот. написаны ваше

Здравствуйте, Анна!

Начнем с порядка передачи в управление новостроек. В соответствии с действующим законодательством (Ст. 161 ЖК РФ), процедура должна быть следующей:

«…13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(часть 13 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома…»
На самом деле порядок этот соблюдается частично, конкурсы не проводятся, застройщик сам отбирает управляющую организацию. Она может быть как учрежденная застройщиком, так и привлеченная со стороны. Большого криминала я в этом не вижу, практика «сами строим, сами управляем» достаточно распространена и в целом оправдана. Во многих случаях счастливых новоселов устраивает работа такой УК, во всяком случае серьезных претензий, подобных вашим, они не предъявляют. Но случаи бывают разные. Видимо, вы из тех, кому достались не совсем адекватные управленцы. Конечно, оплата за обслуживание мусорокамер при закрытом мусоропроводе – это не есть правильно. Да и с остальными пунктами разбираться надо, смотреть расчеты, договоры с подрядными организациями, так сложно сказать, что у вас за начисления и ситуация вообще. Обычно оказывается, что правда посередине. Я не буду никого обвинять и обличать, скажу лишь, что вы вряд ли чего-то добьетесь, если сами не готовы изменить ситуацию. Вы должны понять, что ваше право собственности налагает на вас некоторые обязанности. Вы обязаны инициировать собрания, избрать совет дома, выбрать способ управления, управляющую организацию, утверждать условия договора управления, размер оплаты за содержание и ремонт на год. Повторяю, это не ваше право, это обязанность в силу закона. Воспитать вашу управляющую организацию вам удастся только в одном случае – если она реально поймет, что вы готовы её заменить и в состоянии это сделать, не на словах, а на деле. Всё остальное – борьба ради самой борьбы, не имеющая никакого смысла. В Иркутске уже около 50 управляющих организаций и выбрать из них ту, с которой не будет описанных Вами проблем, большого труда, думаю, не составит. Обращение в контролирующие органы путь не очень перспективный, вас будут отпинывать в суд, куда вы можете обратиться и без ценных указаний свыше.

Владимир 07.02.2014
Как Вы лично относитесь к требованию 261 РФ закона "Об энергосбережении .." и конкретно к той норме, которая требует организации поквартирного учета тепловой энергии?
На мой взгляд, это требование принято в угоду коньюнктурным веяниям и весьма опосредованно способствует достижению конечной цели - энергосбережению.

Во первых: Стоимость тепловычислителей довольно высокая.
Во вторых: Их необходимо переодически поверять, а если не лукавить, то проще заменять на новые, как и любые индивидуальные приборы учета, а следовательно переодически тратить значительные суммы на поддержание работоспособности.
В третьих: Показания индивидуальных поквартирных ПУ не отражают реальное потребление тепловой энергии, которое тратится на отопления ВСЕГО дома (затраты тепла в подвале, подъезде, в стояках до ИПУ тепловой энергии) в гораздо большей степени чем ГВС И ХВС, а следовательно в ЛЮБОМ случае будут большие начисления по ОДН, что сильно усложняет расчеты и в конечном итоге нивелирует стремление конкретного жителя к экономии.
В четвертых: банальное воровство, путем разных способов влияние на показания ИПУ (только ленивый не знает как это сделать)
Если стоимость ИПУ по ГВС и ХВС относительно невелика, то стоимость теплосчетчиков значительна.
В конечном итоге, мы сильно усложняим всю систему расчетов и повышаем затраты на эксплуатацию. А вот будет ли экономический эффект от подобных действий и окупится ли она вообще для конечного пользователя - вопрос как минимум спорный.
Так стоит ли городить этот огород, если конечный результат вызывает большое сомнение?
Не проще ли просто на законодательном уровне обязать УК обеспечить возможность РЕГУЛИРОВКИ в каждой конкретной квартире, что бы житель имел возможность регулировать температуры отопительных приборов и внутри жилого помещения была возможность обеспечить комфортную температуру? И тогда экономия будет обеспечиваться сама собой. Думаю, что всем знакома ситуация, когда на улице внезапно становится теплее, а батареи жарят на полную мощность и жители вынуждены открывать окна ("топить улицу"), что бы хоть как то было комфортнее. Потому, что банально отсутствует позможность регулировки. Это конечно в большей степени относится к домам старой постройки.
А то ведь иногда установка общедомового теплосчетчика лукаво выдается за мероприятия по энергосбережению, хотя сам по себе ПУ ничего не экономит, а лишь фиксирует реальное потребление, не более того.

Здравствуйте, Владимир!

Мне не составило труда ответить на Ваш вопрос, т. к. Вы все четко и доступно изложили и я целиком и полностью с Вами согласен. Что касается регулировки, то этому вопросу стоило бы уделить более пристальное внимание, спасибо за подсказку. Если решить вопрос с оплатой, то может получиться неплохой результат.

Александр 07.02.2014
Добрый день, Константин!
Вопрос:
1. Квартира в ЖК Академия (новостройка). Дом введен в эксплуатацию 28.12.2013 г. Инженерные коммуникации находятся у застройщика на гарантии, возьмем к примеру лифт. За его обслуживание УК берет деньги. Правомерно ли брать деньги за обслуживание инженерных коммуникаций, которые находятся на гарнтии?
2. Каким образом можно запросить информацию от УК на обосновывающие тарифы под которые мне необходимо заключить договор с УК?
3. Если завтройщкик ставит водомеры и тепломер имеется ли на них гарантия застройщика или после подписания акта передачи они входят в собственность квартиры?
4. Правомерно ли застройщик в договоре долевого участия просит поставит галочку что квартира будет находится на обслуживании у определенной УК, однако в правовом поле это нарушение закона? Имеет ли силу эта галочка?

Здравствуйте, Александр!

Отвечаю по порядку.
1. Гарантия и обслуживание это не совсем одно и то же. Если Вы, к примеру, купили холодильник, то гарантию предоставляет продавец, а обслуживание, т. е. протирку от пыли, размораживание, наклейку магнитиков на дверь, осуществляете Вы сам, за свой счет. В жилищном хозяйстве всё примерно так же.
2. В письменном виде, зарегистрируйте свой экземпляр, в течение 10 дней Вам должны дать ответ. Если не ответят добровольно, придется посутяжничать.
3. Гарантия на все Вами перечисленное распространяется, но действует не пять лет, как на конструктивные элементы, а в зависимости от гарантийного срока, предоставленного производителем, хотя по закону, насколько я помню, три года.
4. Если говорить прямо, то неправомерно. А все положения, противоречащие закону, являются ничтожными. Только вопрос-то, полагаю, не в этом. А в том, на что вы сами способны в плане организации управления своим домом. Особенно на начальном этапе, заселение, никто никого не знает и т. д. С точки зрения закона ваш дом должны выставить в администрацию на конкурс по отбору управляющей организации. По какому пути идти, решать вам. А галочки что? Учитывая тот факт, что вы сами решением общего собрания можете сменить способ управления, сменить управляющую организацию, много ли смысла во всех этих галочках?

Виталий. 07.02.2014
Уважаемый Константин! В нашем доме (новостройка) некоторые жильцы не подают показания приборов учета воды и эл. энергии. УК собирается перераспределить перерасход на добросовестных плательщиков при этом работа с неплательщиками сводится лишь к расклейке призывных объявлений в подъезде. Что можно сделать в нашем случае? спасибо.

Здравствуйте, Виталий!
История началась с того, что некоторые граждане, которым показалось, что их права и свободы нещадно попираются обязанностями раз в месяц оторвать от дивана пятую точку и передать показания счетчиков, стали писать жалобы во все инстанции. Власть «своевременно отреагировала», и, в неустанной заботе о правах граждан, обязанность такую отменили. Социальная справедливость восторжествовала и теперь обязанности ежемесячно передавать показания у потребителей нет. Но случилось то, что неизбежно должно было случиться, а именно перекос в показаниях общедомового прибора и суммарного потребления всеми потребителями в доме. То есть общедомовой счетчик фиксирует всё потребленное домом, а собственники квартир дают в показаниях лишь часть потребленного. Появившаяся разница носит название «общедомовые нужды». Я считаю это определение неправильным. У дома нет нужды в скручивании счетчиков, несвоевременном предоставлении показаний, утечках из смывных бачков при отсутствии счетчиков в квартире, потреблении неучтенными арендаторами, опять же при отсутствии счетчиков и т. д. Поэтому я называю эту разницу общедомовым потреблением (ОДП), думаю, так будет правильней. Вы немного не правы в том, что ОДП распределяется только на добросовестных плательщиков. Эта величина распределяется на всех, пропорционально общей площади помещения. И еще один момент - величина эта ограничена нормативом. То есть, сколько бы не составляла разница, выше установленного норматива на Вас не распределят. Что с этим делать на законодательном уровне, я могу сказать. Во-первых вернуть обязанность передавать показания приборов в установленный срок. Тем, кто не передает показания, начислять по нормативам потребления. Так было раньше и никаких проблем с этим не было. Во-вторых, распределять ОДП на тех, у кого не установлены индивидуальные приборы учета. Ну а что делать с тем, что есть по факту? Не знаю, да и вряд ли кто-то сегодня ответит на этот вопрос. Сам хотел бы понять. Есть случаи, и мне они известны, когда активные и инициативные граждане берут на себя функции по сбору показаний, передаче их в управляющую организацию, отслеживают показания общедомовых счетчиков, сравнивают, заставляют соседей устанавливать в квартирах счетчики. Они объявили ОДП свою маленькую войну и в их домах ОДП практически сведены к нулю, либо составляют какие-то совсем смешные суммы. Но таких примеров крайне мало, это, скорей, исключения. Управляющие организации кроме расклейки объявлений больше никаких рычагов не имеют, проверять показания можно не чаще, чем раз в 6 месяцев, причем если потребитель не пускает в квартиру, то процедура его уговоров в постановлении расписана на полторы страницы мелким шрифтом. Полиция от этого открещивается, неприкосновенность жилья гарантируется конституцией. Выход есть, но чтобы достичь результата, надо уделить этому изрядную часть жизни. Можно прописать соответствующие обязанности в договоре управления и принять условия договора общим собранием. Для начала. А дальше добиваться исполнения условий договора. Рекомендую выбрать совет дома, который бы мог всем этим заниматься. Если Александры Матросовы у вас найдутся, то всё у вас может получиться.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.